Санатории как инфраструктурный актив: гарантирует ли «здравница» денежный поток?

Есть категория знакомых, которая обожает санатории. Никакие далёкие берега Турции и Таиланда не нужны — им подавай нарзанные ванны, грязи и распорядок дня. И таких всё больше. Отсюда вопрос для инвестора: если спрос настолько устойчив, можно ли превратить санаторий в надёжный актив? И кто гарантирует поток?

Рынок действительно растёт

В России 1708 санаторно-курортных организаций на 447 тыс. мест. За 11 месяцев 2025 года в них отдохнуло 6,4 млн человек, доход отрасли — 230 млрд рублей. Доходность растёт быстрее, чем у отелей: доход на одно место в 2024 году достиг 453 тыс. рублей против 315 тыс. в прочих средствах размещения. Рентабельность сектора вышла на 17%, а у сильных объектов — 25–28%, на уровне загородных отелей.

Но за цифрами — структурная проблема: более половины федеральных санаториев нуждаются в реконструкции, советский фонд здравниц устарел.

Парадокс: рентабельность есть — инвесторов нет

При рентабельности 25–28% частный капитал в сегмент массово не идёт. Причина: новый санаторий выходит на эту доходность только через 5–7 лет, а окупается через 10–15. Строительство номера на 10–40% дороже гостиничного — из-за медицинской инфраструктуры, бассейнов, SPA и персонала. Сам по себе рынок поток не гарантирует.

Способно ли государство обеспечить минимальный гарантированный доход?

Да — и спрос оно формирует уже сегодня. На санаторно-курортное лечение льготников в 2026 году заложено более 9 млрд рублей, а право на путёвку имеют 3,8 млн человек. Сюда добавляются бюджетники, силовые ведомства (МВД и Минобороны со своими системами здравниц) и растущий поток участников СВО и их семей. В концессии этот спрос подкреплён минимальным гарантированным доходом (МГД): если выручка ниже согласованного минимума, государство компенсирует разницу. Так «госзагрузка» превращается в твёрдое обязательство, которое хочет видеть банк.

Политическая воля

Президент поручил привести федеральные санатории Кавказских Минеральных Вод в нормативное состояние до конца 2028 года, а Михаил Мишустин призвал «перезапустить систему за три года». Большинство объектов — в госсобственности и не подлежат приватизации. Концессия решает это: инвестор реконструирует и управляет, государство сохраняет собственность и социальную функцию.

Три источника устойчивости

Капитальный грант — по 115-ФЗ покрывает до 80% расходов на реконструкцию, сокращая тот самый 10–15-летний срок окупаемости.

Гарантированная загрузка плюс МГД — направления СФР, льготные путёвки и программы для бюджетников, силовиков и участников СВО формируют базовый поток, а МГД страхует его снизу. Именно этого лишён частный санаторий — и именно это делает сделку финансируемой для банка.

Коммерческий доход — главное отличие от отеля. Медицинская составляющая часто рентабельнее размещения: процедуры, SPA, диагностика, лечебное питание и программы долголетия кратно превышают выручку от номера. Гость «потребляет» объект круглосуточно — и платит за это премию.

Целевой продукт — не реставрация советской здравницы, а современный wellness-курорт для среднего класса: круглогодичный, насыщенный медицинскими услугами, предсказуемый и долгосрочно устойчивый инфраструктурный актив.

Больше полезных материалов о рынке инфраструктурных проектов и ГЧП в наших каналах в Telegram, MAX и ВКонтакте.